Nieuwsflits Snoekjesgracht

vrijdag, 18 november 2016

Hoe woon je als huurders en kopers goed samen? Je wilt het ongeveer hetzelfde, maar je rechten zijn anders. Stadgenoot en Huurgenoot zijn een pilot gestart in zeven complexen verdeeld over de stad. In dit proefproject wordt geëxperimenteerd met de zeggenschap van huurders. In een blok aan de Snoekjesgracht in de Nieuwmarktbuurt is de zeggenschap van huurders bij de verkoop van de woningen geregeld in de splitsingsakte.

Stemrecht  

In 2014 is het complex Snoekjesgracht gesplitst, zodat de eerste woningen konden worden verkocht. Het complex bestaat uit elf woningen, waarvan drie woningen zijn verkocht, onder andere aan zittende huurders.

In het huishoudelijk reglement (o.a woon-en leefregels) staat dat de bewonerscommissie als toebehoorder bij een Algemene Ledenvergadering aanwezig mag zijn, dus het reglement is in strijd met het splitsingsakte, want huurders hebben stemrecht.

Maar waarover hebben huurders dan (beperkt) stemrecht? Over de inrichting en beheer van gemeenschappelijke ruimtes, trappenhuis en entree, verlichting, collectieve CV, ventilatiesysteem en lift, tuin, wijziging schoonmaakprogramma en huishoudelijk reglement. Huurders kunnen niet meepraten over financiële afwegingen en groot onderhoud. Het stemrecht voor huurders was niet bekend bij de huurders en eigenaren. De eigenaren waren wel van mening dat de huurders zeggenschap moeten hebben.

Stadgenoot heeft vooralsnog de meerderheid van stemmen en dat veroorzaakt twijfel onder de eigenaren over de stemverhoudingen. Hoeveel invloed heeft een individuele eigenaar met Stadgenoot als grooteigenaar?

Rondetafelgesprek
In deze pilots organiseren we meestal Pro Action bijeenkomsten, maar hier was gekozen voor een rondetafelgesprek omdat het accent lag op voorlichting over een VVE en inventarisatie van agendapunten. Dit rondetafelgesprek vond plaats op 9 maart in een huiskamer van één van de huurders. Het complex heeft elf huishoudens. Acht bewoners, waarvan twee eigenaren en zes huurders (twee leden van de bewonerscommissie) waren erbij, de gebiedsbeheerder en een bestuurslid van Huurgenoot. De thema’s: “Communicatie”, “Zeggenschap” en “Punten ALV”.

Opvallend was dat er verschillende zaken onduidelijk waren.

De huurders hadden behoefte aan een inlogcode bij MijnVBA, VBA-beheer is de beheerder van Snoekjesgracht, om op de hoogte te blijven. Op het digitaal systeem staan alle belangrijke documenten (notulen, agenda, MJOP, huishoudelijk reglement etc).

Er was onduidelijkheid over de stemverhoudingen, omdat Stadgenoot een meerderheid van stemmen heeft. De vraag was hoe de stem van huurders zich verhoudt tot de stem van de eigenaren. Tijdens de bijeenkomst kwam naar voren dat er onduidelijkheid was over het besluitvormingsproces bij verbouwingsverzoeken, gezien de ervaring in het verleden is hier behoefte  aan een protocol. VvE Betondorp was een goed voorbeeld hoe dat was geregeld. Dit voorbeeld is als advies van Sabo meegeven aan de bewoners.

Op de avond waren agendapunten ingebracht, zoals de behoefte aan zonnepanelen en last van vocht en schimmel in de woning. Met de huurders is afgesproken dat zij als toebehoorders bij de ALV kunnen zijn en stemmen bij bepaalde onderdelen.

Samenwerking tussen bewonerscommissie, Stadgenoot en VvE

De samenwerking tussen de bewonerscommissie en het VvE-bestuur (Stadgenoot als enige bestuurder) is nog minimaal. Ze weten elkaar te vinden en de lijnen zijn kort, maar er zijn geen formele bijeenkomsten. Wel worden gemeenschappelijke zaken in overleg met de gebiedsbeheerder van Stadgenoot besproken. De bewonerscommissie is tevreden over de samenwerking met Stadgenoot. Wel had ze geïnformeerd willen worden over de nieuwe splitsingsakte en graag een notulen van de oprichtingsvergadering ontvangen.

Algemene ledenvergadering (ALV) en stemrecht

Op de ALV van 16 juni was één huurder uit de bewonerscommissie aanwezig. Stadgenoot stemde voor de afwezige huurders. Verder waren er drie eigenaren en twee vertegenwoordigers van VBA. Na het rondetafelgesprek hadden de bewoners de mogelijkheid om agendapunten voor de ALV in te brengen. Dat zijn:

• 

  Volmachtformulier

  Gebruik algemene ruimtes Hoe gebruiken we de algemene ruimtes, de interne communicatie daarover en hoe ligt de verantwoordelijkheid voor het schoonmaken?

• Muren in de kelder Deze zijn vochtig met als gevolg schimmel en blaren in het stukwerk.

• Verbouwingsverzoek Een individuele eigenaar wilde graag toestemming voor het doen van een verbouwing.

De huurders konden als stemgerechtigden aanwezig zijn.

Aanbevelingen

Sabo Advies Bewonersparticipatie heeft, met de input van bewoners, voorlopige aanbevelingen naar Huurgenoot en Stadgenoot gedaan. In november worden de definitieve aanbevelingen gegeven en kunnen vervolgacties worden ingezet.

• Jaarlijks gezamenlijk overleg organiseren tussen bewonerscommissie en VvE
• Vooroverleg organiseren voor huurders en eigenaren voorafgaand aan een ALV
• Voorlichting geven aan huurders en eigenaren m.b.t. stemrecht
• Training van nieuwe leden VvE-bestuur
• Training van bewonerscommissie
• Meer kruisbestuiving tussen de VvE’s
• Huishoudelijk Reglement wijzigen i.s.m. huurders
• Duidelijkheid over besluitvorming van verbouwingsverzoeken

Slot

Namens Sabo Advies Bewonersparticipatie danken wij u voor uw bijdrage en actieve inzet. Voor vragen kunt u mailen naar info@saboadvies.nl.